Calculez votre donation en démembrement

Le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Voici les principales méthodes et avantages associés à cette technique :

Avantages du démembrement de propriété

1. Transmission de la nue-propriété

  • Principe : Le propriétaire (donateur) peut donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus.
  • Avantages fiscaux : Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure à la valeur en pleine propriété. Cela permet de réduire les droits de donation à payer.

2. Donation temporaire d’usufruit

  • Principe : Il s’agit de transmettre temporairement l’usufruit d’un bien, généralement pour une durée de 10 ans.
  • Avantages :
    • Le bien sort du patrimoine de l’usufruitier pendant la durée de la donation, ce qui peut réduire l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
    • Les droits de mutation sont limités, calculés sur une fraction de la valeur en pleine propriété du bien.
    • Cette technique permet d’aider un proche sans se déposséder définitivement du bien.

3. Réduction des droits de succession

  • Conditions : Pour éviter que le bien démembré ne soit réintégré dans la succession de l’usufruitier, la donation doit être réalisée par acte notarié, plus de trois mois avant le décès du donateur, et faire l’objet d’un rappel au moment du règlement de la succession.
  • Répartition des charges : Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, tandis que l’usufruitier assume les charges courantes et d’entretien.

Points de Vigilance

1. Réalisation correcte de la donation

  • Acte notarié : La donation doit être réalisée par acte notarié pour être valide et éviter toute requalification par l’administration fiscale.
  • Preuve de donation : Le nu-propriétaire doit prouver que les droits de mutation ont été payés pour éviter que le bien ne soit soumis aux droits de succession sur sa valeur totale.

2. Fiscalité de la plus-value immobilière

  • Répartition du prix de vente : En cas de vente d’un bien démembré, la plus-value est imposable au nom de chacun des vendeurs (usufruitier et nu-propriétaire). La répartition du prix de cession doit être clairement indiquée dans l’acte de vente.

Le démembrement de propriété est une solution avantageuse pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier. Il permet de réduire les droits de donation et de succession, tout en continuant à profiter du bien. Cependant, il est crucial de bien structurer la donation et de respecter les conditions légales pour éviter toute requalification fiscale.

Donation en Démembrement

A vos calculs…

Barème du Code Général des Impôts (CGI)

Le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété se base sur l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, selon le barème défini par l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI) :

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%