Face à la crise du logement qui sévit en France, le viager connaît un regain d’intérêt comme solution alternative pour accéder à la propriété. Cette forme de vente immobilière, qui permet aux seniors de compléter leurs revenus tout en restant chez eux et aux acheteurs d’acquérir un bien à moindre coût, apparaît comme une réponse adaptée aux difficultés actuelles du marché.
Crise immobilière depuis 2023
Le marché immobilier français traverse une crise profonde depuis 2023, marquée par une chute historique des ventes de logements anciens, estimée entre -21% et -25% par rapport à 2022, pour atteindre seulement 850 000 à 890 000 transactions. Cette crise est multifactorielle, liée notamment à la hausse des taux d’intérêt, au durcissement des conditions d’octroi de crédit et à une baisse trop lente des prix. Le secteur de la construction est également touché, avec une baisse de 41,2% des mises en vente de logements neufs au premier trimestre 2024. Cette situation pourrait entraîner la suppression de 300 000 emplois d’ici 2025 selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Face à l’ampleur de cette crise, qui devient aussi une crise sociale du logement, le gouvernement peine à trouver des solutions.
Alignement des planètes pour le développement du viager
Même si les 5000 unités de vente annuelles représentent encore une goutte d’eau dans l’océan des 850 000 transactions, le viager apporte une solution intéressante à la crise du logement en France en permettant aux seniors de rester chez eux tout en améliorant leurs revenus, et aux acheteurs d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché. La pyramide des âges avec la vague déferlante pendant les vingt prochaines années des « boomers » accédant à la retraite devrait amplifier le volume des ventes. Pour les vendeurs retraités, le viager offre un complément de retraite non négligeable pour financer leur maintien à domicile, dans un contexte où les pensions sont de plus en plus faibles. Côté acheteurs, le viager rend l’accession à la propriété plus accessible financièrement, en évitant le recours au crédit immobilier quelquefois difficile à obtenir, et en lissant le coût d’acquisition dans le temps via le paiement d’une rente viagère. Le viager apparaît donc comme une alternative avantageuse pour les deux parties dans un marché immobilier en crise, ce qui explique son essor récent, le nombre de transactions en viager ayant doublé depuis la crise sanitaire.
La crise sanitaire, un effet dopant du marché du viager
La crise sanitaire liée au Covid-19 a eu un impact significatif sur le marché du viager en France. En effet, la mauvaise gestion de la pandémie dans les EHPAD, avec un nombre élevé de décès, a renforcé le souhait de nombreux seniors de vieillir à domicile. Le viager leur permet ainsi de rester chez eux tout en améliorant leurs revenus pour financer d’éventuels aménagements ou des services d’aide à la personne. Cette tendance a stimulé les ventes en viager, qui ont doublé depuis le début de la crise selon certains réseaux d’agences immobilières. Les demandes de renseignements de la part des seniors propriétaires et de leurs familles ont fortement augmenté. La pandémie semble donc avoir changé le regard sur le viager, longtemps perçu négativement en France, en mettant en lumière ses avantages face aux difficultés rencontrées par les EHPAD.
Des avantages fiscaux méconnus
Le viager offre aussi de nombreux avantages fiscaux, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Pour le vendeur, la vente en viager permet de bénéficier d’abattements liés à son âge, pouvant aller jusqu’à 70% pour les plus de 70 ans. L’acheteur, quant à lui, profite d’une fiscalité allégée sur plusieurs points :
– Les droits de mutation sont réduits car calculés sur la valeur occupée du bien et non sa valeur vénale.
– De plus, en viager occupé, l’acquéreur échappe aux impôts sur les revenus locatifs, aux risques d’impayés et aux frais de gestion, la contrepartie de l’occupation étant déjà intégrée au prix de vente.
– Enfin, pour l’IFI, seule la valeur en nue-propriété est déclarée, diminuant voire annulant cet impôt.
Côte d’azur, région parisienne et Gironde…
Certaines régions de France sont particulièrement prisées pour les ventes en viager. La Côte d’Azur arrive en tête, représentant plus de 25% des parts de marché du viager. L’Île-de-France se place en deuxième position des régions comptabilisant le plus de ventes en nue-propriété et en viager. D’autres régions connaissent une forte demande, comme la Gironde et la Dordogne où le marché du viager se révèle très dynamique avec une augmentation significative des demandes. Sur la région Var/Corse, les prix des biens en viager ont augmenté de 8 à 13% depuis septembre 2021, l’offre ne parvenant pas à couvrir la demande. Le viager séduit donc particulièrement dans les zones où le prix de l’immobilier est élevé, permettant aux investisseurs de réaliser des acquisitions intéressantes.
Consultez moi pour une étude personnalisée de vente ou d’acquisition en viager, et utilisez le comparateur de rendement locatif / rente viagère disponible sur mon blog ici : comparateur de rendement