À Nogent-sur-Marne, de plus en plus de propriétaires se posent la même question : comment seront imposés mes loyers en 2025 et quel régime choisir pour payer le moins d’impôts possible ?
Entre location nue, location meublée, régime micro et régime réel, les choix fiscaux ont un impact direct sur la rentabilité de votre investissement locatif, que ce soit proche des bords de Marne, du centre-ville ou du secteur RER A.
En tant que conseiller immobilier à Nogent-sur-Marne, je vous propose un décryptage simple et concret des règles 2025 pour vous aider à y voir clair.
Location nue : le cadre fiscal 2025
La location nue reste la forme la plus classique, notamment pour les appartements familiaux à Nogent-sur-Marne.
Le régime micro-foncier
- Plafond de loyers : jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs par an
- Abattement forfaitaire : 30 %
Concrètement, si vous encaissez 10 000 € de loyers pour un deux-pièces à Nogent, vous ne serez imposé que sur 7 000 €. Ce régime est intéressant si vous avez peu de charges : pas ou peu de travaux, emprunt déjà bien remboursé, charges de copropriété modérées.
Le régime réel en location nue
Si vos charges sont importantes, le régime réel devient souvent plus avantageux :
- charges déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux d’entretien et de réparation ;
- possibilité de créer un déficit foncier :
- jusqu’à 10 700 € par an imputables sur votre revenu global,
- et jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique (jusqu’en 2025).
Exemple à Nogent-sur-Marne : si vous réalisez de gros travaux dans un appartement ancien proche de la Grande Rue Charles de Gaulle, le régime réel peut vous permettre de réduire fortement votre impôt sur le revenu pendant plusieurs années.
Location meublée : une fiscalité 2025 encore plus attractive
À Nogent-sur-Marne, la location meublée séduit de nombreux investisseurs, notamment pour les petites surfaces proches des gares RER A et E. La fiscalité 2025 y est généralement plus favorable.
Le régime micro-BIC en meublé
En 2025, les plafonds de recettes et les abattements restent plus généreux qu’en location nue :
- Plafond de revenus :
- jusqu’à 77 700 € par an pour la location meublée longue durée,
- 15 000 € pour certains meublés de tourisme non classés,
- 77 700 € pour les meublés classés.
- Abattement forfaitaire :
- 50 % pour la location longue durée et les meublés classés,
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
En clair, avec 10 000 € de loyers en meublé, vous n’êtes imposé que sur 5 000 € de bénéfice présumé. Ce régime est idéal si vous ne souhaitez pas gérer une comptabilité détaillée.
Le régime réel en location meublée (LMNP)
Le régime réel en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est l’un des plus puissants outils d’optimisation fiscale :
- charges déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, travaux, charges de copropriété, honoraires comptables ;
- surtout : amortissement du bien (en général autour de 2 à 3 % par an), ce qui permet de lisser le coût d’acquisition dans le temps ;
- le déficit n’est pas imputable sur le revenu global, mais reportable sur les bénéfices futurs de l’activité LMNP pendant 10 ans.
Résultat : dans de nombreux cas, un investissement en location meublée bien structuré permet de ne quasiment pas payer d’impôts sur les loyers pendant plusieurs années.
Location nue ou meublée à Nogent-sur-Marne : comment choisir ?
Le bon choix dépend de plusieurs critères :
- la typologie du bien (studio, 2 pièces, familial…) ;
- sa localisation à Nogent-sur-Marne (bords de Marne, centre-ville, secteur RER, limite Le Perreux…) ;
- votre profil fiscal et votre tranche marginale d’imposition ;
- votre horizon de détention et vos projets (revente, transmission, diversification…).
Tendances observées à Nogent-sur-Marne :
- Les studios et 2 pièces proches des transports se prêtent très bien à la location meublée, souvent plus rentable et fiscalement intéressante.
- Les appartements familiaux ou les biens avec extérieurs sur les bords de Marne restent fréquemment loués nus, avec une plus grande stabilité des locataires.
- Les biens nécessitant de gros travaux peuvent justifier le recours au régime réel, en nu comme en meublé, pour exploiter au maximum les déductions et, en meublé, l’amortissement.
Micro ou réel : quelles questions se poser ?
Pour simplifier, posez-vous ces trois questions :
- Mes charges annuelles sont-elles faibles ou élevées ?
Peu de charges → le micro suffit souvent.
Beaucoup de charges/travaux → le réel est généralement plus avantageux. - Ai-je envie de simplicité ou d’optimisation ?
Micro = simplicité maximale, pas de comptabilité lourde.
Réel = optimisation fiscale, surtout en LMNP, mais nécessite un suivi plus rigoureux (souvent avec un expert-comptable). - Quel est mon projet à 5–10 ans ?
Stratégie patrimoniale de long terme à Nogent-sur-Marne, éventuelle revente, transmission à vos enfants, etc.
C’est en croisant ces éléments que l’on détermine le régime le plus pertinent pour votre investissement locatif.
Se faire accompagner : l’intérêt d’un conseiller immobilier local
La fiscalité ne se décide jamais « hors sol ». Un même bien à Nogent-sur-Marne ne se valorise pas de la même façon selon :
- la qualité de la copropriété ;
- le niveau de loyer réaliste sur le secteur ;
- le potentiel de travaux et de valorisation ;
- la demande locative (profil des futurs locataires, durée moyenne de location…).
En tant que conseiller immobilier à Nogent-sur-Marne, je vous accompagne pour :
- estimer votre bien en prenant en compte le marché local réel, et non seulement les annonces ;
- simuler la rentabilité locative selon plusieurs scénarios : location nue vs meublée, micro vs réel ;
- vous mettre en relation, si besoin, avec des partenaires (courtiers, experts-comptables, artisans) pour optimiser votre projet.
Envie d’investir ou de louer votre bien à Nogent-sur-Marne ?
Que vous soyez propriétaire d’un appartement déjà loué, en réflexion pour un premier investissement locatif, ou en projet de vente pour racheter un bien à Nogent-sur-Marne ou ailleurs, je peux vous aider à clarifier vos chiffres, votre fiscalité et votre stratégie patrimoniale.
Besoin d’un avis personnalisé ?
Contactez-moi via le bouton whatsapp pour un rendez-vous à l’agence ou à votre domicile à Nogent-sur-Marne. Nous passerons ensemble en revue :
- la valeur de votre bien,
- le niveau de loyer cohérent sur le marché,
- le régime fiscal le plus intéressant pour votre situation.
