Sur ducotedenogent.com, je partage un outil que j’ai développé pour répondre à une question essentielle : combien se vend réellement un bien comparable, ici, sur une période donnée ?
L’observatoire compare le marché réel (les ventes enregistrées) et, si vous le souhaitez, le marché théorique (les annonces) pour obtenir une lecture simple, chiffrée et vérifiable.
Les sources de données (officielles) utilisées
DVF (DGFiP) : les ventes réellement enregistrées
La base principale, c’est DVF – Demandes de valeurs foncières, publiée par la DGFiP (Direction générale des Finances publiques). DVF recense les transactions immobilières sur les cinq dernières années (prix, date, type de bien, etc.) et fait l’objet d’une mise à jour semestrielle (avril et octobre).
Patrim (impots.gouv) : un complément utile via PDF
L’outil peut intégrer un PDF issu du service “Rechercher des transactions immobilières” (souvent appelé Patrim), accessible dans l’espace particulier impots.gouv. Le service est présenté comme une aide à l’estimation, avec une liste de ventes selon une zone et une période.
Géocodage (BAN / Géoplateforme) : placer les adresses sur la carte
Pour analyser “à la rue près”, il faut localiser une adresse précisément. L’observatoire s’appuie sur les services publics de géocodage liés à la Base Adresse Nationale. Et surtout, il est possible de filtrer les ventes enregsitrées par rue, par côté de rue (pair ou impair) ou bien encore par section de numéros de rue (du 5 au 21 par exemple…)
Méthodologie : comment l’outil produit une estimation lisible
1) Adresse + rayon : une analyse micro-locale
On saisit une adresse puis on choisit un rayon (souvent entre 100 et 300 m). Objectif : rester sur un périmètre cohérent et comparer des biens réellement comparables. Bien entendu on élargit le rayon en zone rurale à faible densité de population…
2) Comparables : surface, pièces, type de bien, période
On filtre les ventes et les annonces par typologie, surface, nombre de pièces et période. Plus la sélection est “propre”, plus le résultat est fiable.
3) Indicateurs : moyenne et médiane (repères compréhensibles)
L’observatoire calcule des repères simples (moyenne, médiane) pour donner une fourchette de marché plutôt qu’un chiffre “magique”. La médiane est souvent plus robuste quand il y a peu de ventes, et surtout elle représente le coeur du marché.
4) Contrôle visuel : carte + tableau + courbe
On visualise ce qu’on analyse : les points sur la carte, les ventes dans un tableau, et une courbe d’évolution pour comprendre la dynamique, des moyennes, medianes, et moyennes pondérées calculées sur l’ensemble des ventes divisées par l’ensemble des surfaces.
Couverture géographique : une vision nationale (avec exception)
Les sources officielles indiquent que DVF (et Patrim) ne couvrent pas Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle et Mayotte. En dehors de cette exception, l’approche est nationale. On peut donc se renseigner sur un micro marché partout en France, depuis chez soi…
Périodes analysées : depuis 2020 jusqu’au dernier mois complet
L’observatoire est conçu pour travailler depuis janvier 2020 et jusqu’au mois précédent le jour J (dernier mois entièrement écoulé), afin d’éviter les biais de “mois incomplet”.
Encadré – Limites & bonnes pratiques
- DVF est mis à jour 2 fois par an (avril et octobre) : les derniers mois peuvent donc être partiellement couverts selon la date.
- Si l’échantillon est trop faible (très peu de ventes comparables), on élargit le rayon ou la période.
- On évite les comparaisons “hors sujet” (surface trop différente, typologie différente, micro-secteur non comparable).
Un outil idéal pour un “double projet” : vendre ici, acheter ailleurs
Beaucoup de vendeurs ont un projet en deux temps :
- Combien puis-je vendre mon bien ?
- Que puis-je acheter ailleurs avec ce budget ?
L’observatoire est particulièrement adapté à ces situations, car la même méthode peut être appliquée :
- sur votre zone de vente (ex. Nogent-sur-Marne),
- puis sur votre zone d’achat, partout en France (hors exception).
Résultat : on compare des ventes réellement enregistrées, ce qui permet de raisonner sur une base homogène pour estimer votre pouvoir de vente et votre pouvoir d’achat (surface possible, quartiers accessibles, compromis budget/emplacement) sans emprunt, avec un petit budget de location de courte durée avant emménagement et stockage de mobilier par exemple. A arbitrer avec le coût d’un prêt relais ou un arrêt temporaire du crédit si négociable.
FAQ : DVF vs Patrim (différences et usages)
DVF : c’est quoi ?
DVF est une base officielle produite par la DGFiP, qui recense des transactions immobilières sur les cinq dernières années, avec une mise à jour semestrielle.
Patrim : c’est quoi ?
Patrim (“Rechercher des transactions immobilières”) est un service impots.gouv qui aide à estimer un bien en fournissant une liste de transactions selon une zone et une période.
Est-ce que ça marche partout en France ?
Non : DVF et Patrim indiquent une exception pour Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle et Mayotte.
Conclusion : une base chiffrée, mais une estimation pro nécessite toujours une visite
L’observatoire apporte une base objective (ventes enregistrées + comparables + lecture micro-locale).
Mais une estimation réellement professionnelle nécessite de visiter le bien : la valeur dépend de ses qualités intrinsèques et de nombreux facteurs, par exemple :
- DPE / performance énergétique
- étage, ascenseur
- vue, exposition, luminosité
- bruit, vis-à-vis
- copropriété (charges, travaux, état général)
- équipements et prestations (rénovation, matériaux, cuisine, salle d’eau…)
- plan, annexes (balcon, cave, parking), etc.
Faites appel au meilleur agent de votre quartier pour une estimation professionnelle et une commercialisation réussie.
Pour accéder à l’observatoire, cliquez ici : observatoire du marché immobilier
Sources officielles
- DVF – data.gouv.fr : https://www.data.gouv.fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/
- DVF – cadastre.data.gouv.fr : https://cadastre.data.gouv.fr/dvf
- Patrim – service-public.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R34630
- impots.gouv – ouverture du service transactions : https://www.impots.gouv.fr/actualite/ouverture-de-lapplication-rechercher-des-transactions-immobilieres-aux-vendeurs-et
- API Adresse / transition Géoplateforme : https://adresse.data.gouv.fr/outils/api-doc/adresse