A l’écoute de l’excellent podcast d’actualité des « Echos » « L’immobilier, la roue tourne » du 12 mai dernier (cf. incrustation plus bas), Pierrick Fay et ses invités dressent un état des lieux du marché de l’immobilier en ce début d’année 2023. En voici quelques grandes lignes qui concernent les clients vendeurs et acquéreurs :
LA FETE EST FINIE
Le marché de l’immobilier français est actuellement en baisse. Après des années de hausses, les prix ont commencé à diminuer. Selon une étude « Meilleurs agents » pour le JDD, au premier trimestre 2023, le prix de l’immobilier a baissé de 3,3% à Lyon, soit six fois plus que la moyenne nationale. Cette baisse des prix est ressentie dans toute la France, mais avec des disparités selon les régions. Les grandes villes comme Lyon, Toulouse, Montpellier et Bordeaux ont été particulièrement touchées. Les zones rurales, quant à elles, ont vu une légère progression des prix des maisons le mois dernier, devenant un véritable marché de report du fait notamment de l’inflation grevant les budgets des ménages.
Cette baisse des prix est en grande partie due au changement de cycle du marché. Après plus de 20 ans de hausse, le marché immobilier a fermé la porte à l’argent facile et au crédit bon marché. Cela se ressent dans le volume des transactions qui se contractent et dans la chute de la production des crédits immobiliers. Malgré tout, il est important de relativiser ces chiffres, car ils font suite à deux années de hausses très fortes.
Il est également important de noter que la baisse des prix n’est pas uniforme sur l’ensemble du territoire. Les zones géographiques où les prix de l’immobilier sont déjà élevés sont généralement plus touchées. Les dix plus grandes villes de France, à l’exception de Paris, ont connu une baisse des prix d’environ 1% depuis janvier. Lyon reste la deuxième ville la plus chère de France après Paris, avec un prix moyen de 5 000 € le mètre carré.
BAISSE DE LA PRODUCTION DE CREDIT
Le marché immobilier est actuellement déstabilisé par plusieurs facteurs, mais le principal est le resserrement du crédit en France. Le crédit est la principale source de financement pour les ménages qui souhaitent acheter une propriété et représente plus de 80 % des projets immobiliers des Français. Depuis plus d’un an, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont augmenté de manière significative et sont maintenant au-delà de 3 % pour la majorité des taux moyens sur 20 ans. En outre, le taux d’endettement des emprunteurs est plafonné à 35 % par les critères du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) depuis janvier 2022. Ces normes ont été mises en place pour protéger les ménages d’un endettement excessif, mais elles ont également compliqué l’accès des ménages à la propriété. Les autres facteurs qui ont contribué à déstabiliser le marché immobilier sont la chute des prix dans les marchés immobiliers denses en raison du pouvoir d’achat immobilier contraint dans les villes où l’inflation immobilière a été particulièrement forte et rapide ces dernières années. Les salaires en moyenne ont augmenté de façon assez importante en 2022, mais restent en dessous de l’inflation. En conséquence, les prix de l’immobilier restent relativement élevés par rapport aux revenus des ménages, ce qui complique davantage l’accès à la propriété. Le 13 juin, on attend une décision du HCSF sur un possible assouplissement des normes pour les dossiers d’achat de résidences secondaires ou d’investissements locatifs, mais cela ne concernerait que les ménages aisés et les primo-accédants resteraient en difficulté.
BAISSE DES PRIX
La baisse des prix dans le marché immobilier est constatée actuellement, mais elle est encore limitée.
Certains potentiels vendeurs préfèrent rester attentistes guettant d’un retour à meilleure fortune, seuls les vendeurs « contraints » sont pris dans l’engrenage des baisses successives sur leur mandat.
Cette situation rappelle les crises immobilières de 2008, 2012 et 2013. La solution serait d’expliquer aux vendeurs qu’il faut redevenir raisonnable et rapprocher les deux parties pour que le marché se rééquilibre. Le marché immobilier est actuellement un marché d’acheteurs, et il est important d’arriver à rapprocher les deux parties en étant raisonnable sur les prix. Mais la vente d’un bien immobilier fait intervenir une grande part d’affect, antinomique de la raison…
La situation actuelle est donc due à l’offre et la demande qui ne se rencontrent plus. Les prix doivent donc baisser pour que le marché se régule. Selon une source chez un confrère de Keller Williams gérant une enseigne nationale, une baisse de 10% des prix serait un chiffre symbolique pour réguler le marché. Cette enseigne a d’ailleurs lancé un pacte anti-inflation pour sensibiliser les acteurs du marché à la situation.
Comme nous l’avons déjà observé plus haut, il y a une difficulté dans cette situation car les vendeurs n’ont pas toujours besoin de vendre. Certains ont emprunté à un taux bas, ce qui diminue leur motivation à vendre à un taux plus élevé. Par conséquent, certains biens ne sont pas sur le marché.
Pour que le marché immobilier se rééquilibre, il est nécessaire que les vendeurs soient plus raisonnables sur les prix et que les deux parties se rapprochent. Il faudrait également une baisse des prix d’environ 10%, mais cela peut être difficile en raison notamment des situations personnelles des vendeurs.
BOULE DE CRISTAL
L’immobilier en France connaît donc actuellement une période de turbulence, qui concerne également le marché du neuf avec une chute des réservations d’appartements. Les prix continuent cependant de grimper dans le neuf, en raison de la hausse des coûts de construction.
Certains économistes et professionnels de l’immobilier prévoient une baisse modérée des prix en 2023, autour de moins de 1 % à l’échelon national. Moody’s estime que les prix évolueront entre moins 1 % et plus 1 %. La France bénéficie d’un marché du financement sain, qui devrait limiter la casse en comparaison avec d’autres pays européens, notamment le Royaume Uni.
Cependant, les nuages continuent de s’amonceler au-dessus du secteur, avec une demande finançable en baisse significative et des prix qui tutoient toujours des sommets dans certains endroits du territoire. Si les taux d’intérêts continuent de grimper jusqu’à 4,5 %, une chute des prix de moins 5 à moins 15 % en 2023 pourrait se produire selon Henri Buzicazzo, président fondateur de l’IMSI pour compenser la perte de pouvoir d’achat des ménages !
Malgré tout, il reste difficile de prédire l’avenir dans une boule de cristal.
Plus que jamais si vous souhaitez passer à l’action pour vendre ou/et acheter votre prochain investissement immobilier, il est important de bien étudier le marché, de tenir compte de l’environnement économique et géopolitique. Il est également très important d’être accompagné de professionnels compétents, notamment d’un agent et d’un courtier travaillant en équipe, pédagogues et dévoués à leurs clients pour servir au mieux leurs intérêts.
